2024年11月北京市策画和当然资源委员会印发《北京市高品性商品住宅瞎想导则》后，多家开发商接踵推出被称为“四代住宅”的新式商品房。宣传数据潜入，相较于以往70%至80%的得房率，禁闭阳台型四代住宅的得房率可达90%，个别神气以致宣传得房率超100%。

当前北京四代住宅仍处于策画、预售及开荒阶段，首批神气销售活跃，全市十余个神气展望将于2027年年底前汇聚拜托。调研发现，四代住宅已毕高得房率的主要神情为将开敞阳台或露台禁闭后计入室内面积，此举在升迁得房数据的同期，也暗藏合规与使用风险。

风险一

“房屋”与“房本”不符财产分割时“说不清”

产权登记中房证不符或激励职权分割风险。笔据《民用建筑通用表率》和《建筑面积计较表率》，阳台、露台等“维持面积”不全额计入产权，导致不动产登记证布告载的面积与房屋试验面积不一致。近似问题曾出当今老旧小区改良中，部分新建或扩建的电梯井、电梯通说念虽已形成可供试验使用的室内空间，却未获不动产登记阐发。此类房证不符的情形，在经受、析产或财产分割等相干诉讼中，可能形成房屋折价抵偿时得房主说念主赢得逾额利益的问题。

如2019年7月，一中院审结的一皆经受纠纷案中，两边因房证不符部分的面积应若何分割，是否需计入折价抵偿面积产生不合，最终法院认定加装部分为“添附”，进而将其计入分割面积中。

风险二

维持面积通盘权不解相邻权纠纷藏矛盾

维持面积职权性质不解易激励职权冲破风险。笔据不动产通盘权登记目标，未在不动产职权文凭上纪录的面积时时难以被认定为通盘权的客体，因此业主对维持面积享有的职权性质存在法律争议。

若将其视为业主共有部分，则对其进行改良或加装要津需经业主共同决定，这与该空间试验由某一业主单独使用的近况明显不符。若将其归为私有部分，则面对如安在枯竭产权登记的情况下，阐发业主私有职权的窘境。这一职权属性的迟滞，不仅影响业主对相干空间的正当使用与刑事拖累，也可能在物业不休、用度分担及相邻权纠纷中激励进一步矛盾。

风险三

禁闭维持空间或需承担违建风险

违章禁闭开敞面积，开发商和购房主说念主需承担滋生风险。四代住宅在策画中通过将维持面积认定为“开敞”区域，已毕不计入或折半计入产权。但在试验开荒历程中，若将该部分禁闭为室内空间，势必与建筑策画不符，此时开发商需承担相干违建风险。

2025年9月丰台区“首开君礼著”神气因将开敞部分违章禁闭入户遭举报，丰台区规自分局当即责令其排除阳台禁闭窗。诚然该神气在验收前进行禁闭，违犯了“先验收、后禁闭”的行业常规，导致其成为被责令排除的个例，但即便在验收后从新禁闭，仍无法更变其与策画不符的事实，如故存在被认定为行恶建筑的风险。即使开发商交纳罚金或补缴地盘出让金，在建筑已完工的情况下，办理策画变更手续仍面对极大辛苦。

为避开相干违建风险，部分开发商指令购房主说念主与第三方执意壅塞装修合同，商定于房屋验收后对开敞部分进行禁闭改良。此举虽转机了开发商的违章拖累，却使购房主说念主片面面对多重隐患，包括因更变建筑物外立面而违犯业主协议、因改良建筑物而致开发商质保拖累被豁免、违建被排除后客厅或卧室的试验尺寸缩水、开敞区域与室内承重结构开荒表率不一激励建筑安全风险等。

文/刘宏沅王丽蕊（北京市第一中级东说念主民法院）

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